נושא הניהול של בתים משותפים הוא נושא שעבר מהפך בשנים האחרונות. מניהול עצמאי של בתים משותפים, עבר חלק ניכר מהבתים המשותפים לניהול של חברת אחזקות. משמעות העניין הוא שחברת האחזקות מנהלת את הבניין במקום הוועד, ומבצעת חלק ניכר מהפעולות שהוא היה אמור לעשות. מהן היתרונות של חברת אחזקות ביחס לניהול באמצעות הוועד? מה קורה כאשר הדיירים בבניין אינם עומדים בתנאי ההתקשרות שלהם מול חברת האחזקות? כיצד ניתן ליישב את הסכסוך או לחילופין להפסיק את שיתוף הפעולה?
חברת אחזקות – כל היתרונות
חברת אחזקות היא חברה הממונה על הניהול השוטף של הבניין. למעשה, מדובר בחברת ניהול לכל דבר ועניין, והשם חברת אחזקות ניתן לחברות ניהול, שבנוסף לניהול השוטף של הבניין הן לוקחות על עצמן גם את כלל פעולות התחזוקה בבניין. זאת, מעבר לפעולות שוטפות כמו החלפת מנורות או ניקיון. וכל זאת, כמובן, בתמורה לתשלום תקופתי או תשלום על פי עבודה, המתחלק בין כלל הדיירים במבנה.
מבחינת הדיירים, ובוודאי דיירים המתגוררים במבנה רב קומות, חברת אחזקות עדיפה על פני ועד. ראשית, וועד מהסוג הישן איננו יכול לנהל פרויקט בהיקפים גדולים, הדורש מקצועיות מצד אחד וזמן פנוי בשפע מצד שני. שנית, חברת אחזקות יכולה גם לנקוט אמצעים המקלים עליה את הגבייה – למשל גבייה באמצעות הוראת קבע היורדת הישר מחשבון הבנק של כל דייר. זאת, במקום טקס איסוף הכספים התקופתי שכל ראש וועד בבניין מגורים מכיר היטב על בשרו. חברה כאמור יכולה גם לנקוט אמצעים כנגד מי שאיננו עומד בחובות ואיננו משולם את מיסי הוועד כנדרש (עוד על עורך דין לענייני מיסים).
אי עמידה בתנאים מול חברת האחזקות – השלבים בדרך לפתרון
חברת האחזקות מתנהלת מול כלל הדיירים בבית, המשמעות היא שהחברה יכולה, אם הדבר נדרש, לתבוע את כלל הדיירים בבית או רק חלק מהם, בהתאמה. לפיכך, כאשר מדברים על אי עמידה בתנאים מול חברת האחזקות, יש להבדיל בין אי עמידה של דייר ספציפי בתנאים, או אי עמידה קולקטיבית של הדיירים. ואם מדובר באי עמידה קולקטיבית, יש לשאול את השאלה האם מדובר באי עמידה בהסכם כתוב, או שמא התנגדות של דיירים לביצוע פעולות מסוימות על ידי החברה, בהעדר התייעצות איתם.
בשלב הראשון, אם וכאשר מתעוררת מחלוקת, הדבר הנכון ביותר לעשות הוא לארגן אסיפת דיירים. האסיפה חייבת להיות מאורגנת על פי החוק, על מנת שההחלטות שתתקבלנה בה תהיינה חוקיות. אספת הדיירים בוחנת את המחלוקת עם חברת האחזקות ורשאית להגיע להסכמה באשר לדרך הנכונה ביותר לפתרון. כיוון שבמרבית המקרים המחלוקת היא על כספים מצד אחד ועל מידת האחריות של חברת האחזקות מצד שני, הדברים נפתרים מאליהם באספה. רק במקרה שהמחלוקת בעינה עומדת, רצוי לסגור את העניין בבוררות. רק במקרים נדירים יש לפנות לבתי המשפט. העלויות של תביעה משפטית הן בדרך כלל גבוהות, ואף צד לא יוצא מנצח מעימות משפטי. ההמלצה כאן היא תמיד לנסות ולהידבר.
לפרטים נוספים: https://www.chik-chack.co.il
