מה הוא חוזה ומתי מתבטל?

חוזה הוא מסמך חוקי, הזוכה לגיבוי מלא של החוק במדינת ישראל. לאחר חתימה על חוזה, קיימת חובה חוקית לקיים את ההסכם המתועד במסמך, אלא אם קיימת עילה (סיבה) מוצדקת בעיני החוק לבטל את החוזה. אם כן, מהי עילה מוצדקת בעיני החוק בעת ביטול חוזה קניית דירה וכיצד ניתן לממש אותה?

חוזה שנחתם כחוק מהווה מסמך חוקי לכל דבר, עליו מגינה מערכת המשפט, על ידי כך שהיא מחייבת את הצדדים החתומים בקיום ההסכם המתועד בו.

מנגד, קיימים סייגים בחוק, המאפשרים ביטול חוזה קניית דירה, אם התקיימו תנאים מסוימים:

טעות, או הטעיה מכוונת

אם התקשרות בחוזה התבצעה מתוך הבנה שגויה, או ידע שגוי של אחד הצדדים, כאשר הצד השני מודע לטעות ולא טורח לתקן אותה, או כאשר הצד המעוניין לבטל את החוזה גילה פרט, שאם היה יודע אותו מלכתחילה – לא היה חותם על החוזה. אם מדובר על טעות הניתנת לתיקון – לא יבוטל החוזה.

כפיה

אם אחד הצדדים חתם על החוזה בגלל שנכפה עליו מטעם אדם כלשהו, בין אם מדובר על צד שלישי, או על הצד השני בהסכם, החוזה אינו חוקי ואינו תקף ולכן אפשר לבטל אותו. למשל, אם איימו על אדם כדי לאלץ אותו למכור את הדירה.

עושק

עושק במקרה הזה מוגדר כמצב שבו חתימה על חוזה בוצעה תוך ניצול מצוקה, או חולשה של אחד הצדדים, בין אם מדובר על חולשה פיזית, שכלית, או אפילו חוסר ניסיון. אם תנאי החוזה גרועים במידה בלתי מתקבלת על הדעת, יש עילה מוצדקת לבטל אותו. הדבר נכון בעיקר כאשר מדובר על קשישים, או קטינים, אנשים הסובלים מפיגור שכלי וכן הלאה.

הפרה

אם אחד הצדים הפר תנאי אחד, או יותר מהתנאים המפורטים בהסכם, רשאי הצד השני לבטל את החוזה לפי חוק. בית המשפט מבחין בין הפרה של תנאי יסודי בהסכם, כמו תשלום כספים, לבין הפרה של תנאי לא יסודי בהסכם. במקרה כזה הצד הנפגע יצטרך להעניק לצד המפר את תנאי החוזה ארכה מספקת של זמן כדי לנסות לקיים את התנאי שהופר.

פיצויים על הפרה של חוזה

במקרה של הפרת תנאי אחד או יותר בהסכם המתועד בחוזה, יכול הצד הנפגע לבחור כמה דרכי פעולה:

1. בקשה לביטול החוזה
2. בקשה לאכיפה של תנאי החוזה
3. פיצויים על הנזק שנגרם בעקבות הפרת תנאי החוזה

אם החליט הצד הנפגע לבקש ביטול של החוזה, לא יוכל לבקש אכיפה שלו במקביל, אך בשני המקרים יוכל לבקש פיצויים עבור הנזק שנגרם לו.

לסיכום

חוזה קניית נכס ובכלל זה חוזה קניית דירה, שייך לתחום המסועף של דיני מקרקעין וככזה הוא יכול להיות מבלבל ואף מטעה במקרים רבים. לכן חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון, שיוכל להבטיח עריכה של חוזה הוגן ומשתלם לשני הצדדים, אך גם במקרה שעלה הצורך בביטול חוזה קניית דירה, עו"ד מקרקעין הוא הכתובת.